Untervermieterlaubnis

1. Ein Vermieter muss nach § 553 BGB einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen; dabei steht einer Gewinnerzielung nicht entgegen, dass die Untermiete z.T. auch auf des Wohnungsinventar entfällt, wenn der Mieter Mieteinnahmen für seinen Hausrat überhaupt erst in Folge und i.V.m. der Untervermietung der Wohnung generieren kann. Ein Mieter hat außerdem von vorne herein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB vereinbar ist (Festhaltung, LG Berlin, Urt. v. 21.08.2019 – 64 S 266/18, GE 2019, 1639; Anschluss LG Berlin, Urt. v. 26.04.2022 – 65 S 221/21, ZMR 2023, 282).

2. Ein Vermieter, der die rechtzeitig erbetene und geschuldete Untervermietungserlaubnis rechtswidrig verweigert, kann eine Mietvertragskündigung nicht auf den bloßen Formmangel der fehlenden Erlaubnis stützen. Das Risiko einer fehlerhaften Einschätzung der Rechtslage trifft in einer solchen Situation aber den Mieter; stand ihm ein Anspruch auf Erteilung

der Untervermietungserlaubnis tatsächlich nicht zu, so wird in der ihm vom Vermieter ausdrücklich verbotenen Untervermietung regelmäßig eine nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung des Mietverhältnisses liegen, sodass der Vermieter den Hauptmietvertrag

wirksam kündigen kann. Darauf, ob der Vermieter die Erlaubnis aus rechtlich zu billigenden Gründen verweigerte oder sich für die konkrete Ausgestaltung des Untermietvertrages gar nicht interessierte, obwohl allein dessen Konditionen die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis rechtfertigen können, kommt es nicht an (Anschluss/Abgrenzung BGH Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10, ZMR 2011, 453)

LG Berlin, Urteil vom 27.09.2023, 64 S 270/22, ZMR 2024, 29 (n. rkr.; z.Zt. BGH, VIII ZR 228/23)