teleologische Reduktion von § 577a Abs. 1a, Abs. 2a BGB

1.Die mit Gesetz vom 11.03.2013 (BGBl. I S. 434) erfolgten Neuregelungen betreffend § 577a BGB (Einfügung von § 577a Abs. 1a und Abs. 2a BGB bzw. Änderung des Abs. 2 der Norm mit Wirkung vom 01.05.2013) finden in zeitlicher Hinsicht auf ab dem 01.05.2013 ausgesprochene Kündigungen (hier: Eigenbedarfskündigung) Anwendung; die weiteren tatbestandlichen Voraussetzungen der Neuregelungen brauchen dagegen nicht erst ab dem 01.05.2013 eingetreten zu sein.

Denn die Absicht des Gesetzgebers bestand – zumal in Ermangelung einer Übergangsvorschrift – darin, aufgrund festgestellter Schutzlücken sofort und unmittelbar für einen umfassenden Schutz der Mieter Sorge zu tragen und Umgehungstatbestände (zuvörderst im Anwendungsbereich des sog. Münchner Modells) auszuschließen.

2.Die weite Fassung des § 577a Abs. 1a BGB (Personengesellschaft statt lediglich GbR) sollte wohl dem Umstand Rechnung tragen, dass eine etwaige künftige Änderung/Fortentwicklung der Rechtsprechung – dahingehend, dass auch weitere Personengesellschaften (bspw. eine OHG oder KG) für ihre Gesellschafter wegen Eigenbedarfs kündigen dürfen – erfolgen könnte, und damit eine diesbezügliche Gesetzeslücke antizipieren und schließen.

3.Waren die wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieter weder selbst Erwerber des ungeteilten Anwesens noch Gesellschafter der ursprünglichen Erwerberin, einer GmbH & Co. KG, ist der Anwendungsbereich des § 577a Abs. 1a und Abs. 2a BGB nicht eröffnet. Vielmehr sind die Vermieter dann als Ersterwerber neu geschaffenen Wohnungseigentums anzusehen, weshalb sie und ihr Erwerbsvorgang in den Anwendungsbereich des § 577a Abs. 1 BGB fallen, wonach die Sperrfrist mit ihrer Eintragung ins Grundbuch beginnt.

4.Letztlich handelt es sich in diesem Zusammenhang um eine teleologische Reduktion von § 577a Abs. 1a, Abs. 2a BGB, namentlich vor dem Hintergrund des mit § 577a BGB gesetzlich intendierten Mieterschutzes.

5.Es besteht Handlungsbedarf seitens des Gesetzgebers, damit der von § 577a BGB intendierte Mieterschutz künftig umfassend und rechtssicher gewährleistet werden kann.

LG München I, Urteil vom 09.08.2024, 14 S 16755/23, ZMR 2025, 23