negative Feststellungsklage zur Miethöhe; Staffelmiete

1.Der Antrag, wonach die Miethöhe ab einem bestimmten Datum einen bezifferten Betrag „nicht übersteigt“, ist eine negative Feststellungsklage. Bei deren Erfolg ist es nicht geboten, die gerichtliche Feststellung deshalb zeitlich zu begrenzen, weil künftig für die Miethöhe maßgebliche Parameter (neue Mietspiegel, kommende Mietstaffeln etc.) zur Zeit des Urteils noch nicht bekannt sind. Das Urteil stellt (nur) die Rechtslage zu dem Zeitpunkt fest, bis zu dem die Parteien Tatsachen vortragen konnten. Dann (noch) nicht eingetretene bzw. nicht bekannte Umstände können später ungeachtet des Feststellungsurteils geltend gemacht werden; wegen dieser Grenze der Rechtskraft bedarf das Feststellungsurteil keiner zeitlichen Einschränkung im Tenor.

 2.Ist die (teilweise) Unwirksamkeit einer vereinbarten Mietstaffel gerichtlich festgestellt, so hat dies auf die rechtliche Existenz der nach dem Vertrag später folgenden Staffeln keinen unmittelbaren Einfluss. Insbesondere bildet die unwirksame Staffel keine unverzichtbare Grundlage für die später vorgesehenen; aus § 557 a Abs. 4 BGB folgt stattdessen, dass jede Staffel im Vertrag lediglich „ausgewiesen“ sein muss, um Gegenstand einer jeweils selbstständigen Überprüfung sein zu können.

LG Berlin II, Urteil vom 08.05.2024, 66 S 300/22, ZMR 2025, 112