Kündigung; Zahlungsverzug

. Der Ausgleich der Mietrückstände unmittelbar nach Zugang des Kündigungsschreibens kann bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausnahmsweise als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lassen (Anschluss BGH, Urt. v. 13.10.2021 – VIII ZR 91/20).

2. Diese BGH-Rechtsprechung ist nicht nur im Wohnungsmietrecht relevant, sondern sie ist auch auf die Kündigung von Gewerberaummietverträgen anwendbar.

3. Eine Treuwidrigkeit kommt deshalb bei der Kündigung eines Gewerberaummietvertrags wegen eines Zahlungsrückstands in Betracht, wenn dieser geringfügig oder inzwischen ausgeglichen ist.

4. Im vorliegenden Fall ist die Berufung auf die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug treuwidrig, da der Mieter unmittelbar nach Erhalt der Kündigung den Rückstand ausgeglichen hat, in der Vergangenheit keine weiteren Zahlungsrückstände bestanden haben und keinerlei Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es in Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen wird, da der Zahlungsverzug des Mieters auf einem Versehen beruhte.

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.11.2022, 3 U 93/21, ZMR 2023, 875