Kündigung; Mieterzugriff auf Mietkaution

1.Ein eigenmächtiger Zugriff des Mieters auf ein an den Vermieter verpfändetes Kautionsguthaben verletzt das vertraglich geschützte Sicherungsrecht des Vermieters und kann eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.

2.Die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung i.Sv. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt bereits dann in Betracht, wenn der Mieter unberechtigterweise das – die Höhe einer Monatsmiete übersteigendes – Kautionsguthaben vollumfänglich umbucht und das Mietkautionskonto auflöst.  

3.Für die Annahme jedenfalls fahrlässigen Verhaltens spricht dabei insbesondere, wenn der Mieter unter Berücksichtigung der Höhe des umgebuchten Betrags und seiner angespannten finanziellen Verhältnisse hätte erkennen können und müssen, dass er über das (verpfändete) Kautionsguthaben verfügt.  

4.Ein damit verbundenes Bankversehen (hier: unterlassene Eintragung eines Kontosperrvermerks) geht nach § 278 BGB regelmäßig zulasten des mietvertragswidrig über das Kautionskonto verfügenden Mieters.

5.Ein etwaiges nachträgliches Wiederauffüllen der Kaution durch den Mieter berührt die materiell-rechtliche Wirksamkeit einer solchen ordentlichen Kündigung nicht. Auch wird insoweit die Annahme treuwidrigen Verhaltens des Vermieters nach § 242 BGB regelmäßig nicht in Betracht kommen, zumal dies de facto auf eine (abzulehnende) analoge Anwendung des § 569 Abs. 2a S. 4 i.V.m. Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB (Heilungswirkung durch Nachzahlung der Kaution) auf die ordentliche Kündigung hinauslaufen würde.

LG München I, Urteil vom 23.11.2022, 14 S 10546/22, ZMR 2023, 290