Kündigung; Zahlungsverzug

1. Die Kündigungstatbestände des § 543 Abs. 2 BGB sowie das Mahnungserfordernis nach § 543 Abs. 3 BGB können vertraglich modifiziert werden.

2. Die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kann nicht auf den Verzug mit Betriebskostennachzahlungen oder der Zahlung der Kaution gestützt werden.

3. In die Berechnung des der Kündigung zu Grunde gelegten Zahlungsrückstandes werden nicht nur rückständige Nettomieten, sondern auch Betriebskostenvorauszahlungen sowie die zu zahlende Umsatzsteuer einbezogen.

4. Bei der Bestimmung des die Kündigung begründenden Zahlungsverzuges bleiben Betriebskostenvorauszahlungen, waren sie bei Entstehung des kündigungsbegründenden Zahlungsverzuges vorhanden, zu berücksichtigen, auch wenn zwischenzeitlich Abrechnungsreife eingetreten ist. Die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte bleiben dem Vermieter grundsätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten. Etwas Anderes kann nur dann gelten, wenn der Verzug sich allein auf Betriebskostenvorauszahlungen stützt, für welche bei Erreichen des erforderlichen Zahlungsrückstandes bereits Abrechnungsreife eingetreten ist.

5. Zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung muss der eine Kündigung begründende Zahlungsverzug vollständig beseitigt werden. Es genügt nicht, dass durch entsprechende Zahlungen der Rückstand der Gestalt verkürzt wird, dass nunmehr eine fristlose Kündigung nicht mehr gerechtfertigt wäre. Die einmal zum Zeitpunkt des Vorliegens der Kündigungsvoraussetzungen gerechtfertigte Kündigung verliert ihre Wirkung nur in den im Gesetz vorgesehenen Fällen. § 543 Abs. 2 S. 2 BGB verlangt den vollständigen Ausgleich des Rückstandes vor Zugang der Kündigung oder gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB durch eine unverzüglich erklärte Aufrechnung.

OLG Rostock, Urteil vom 09.02.2023, 3 U 22/21